Was ist mein Haus wert? So finden Sie den realistischen Wert Ihrer Immobilie in Köln

Wir geben Ihnen eine marktgerechte Werteinschätzung, fachlich fundiert durch meine Qualifikation als DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung.

Ist Ihr Haus so viel wert wie das Ihres Nachbarn? Vermutlich nicht — selbst wenn es sich um zwei Reihenhäuser handelt, die zeitgleich gebaut wurden und gleich große Grundstücke haben. Schon beim Innenausbau gab es wahrscheinlich Unterschiede: Das eine Haus erhielt 1970 PVC-Boden, das andere Fliesen. Über die Jahre wurden beide Häuser unterschiedlich gut instandgehalten, zu unterschiedlichen Zeitpunkten wurde Unterschiedliches modernisiert — in unterschiedlicher Qualität und unterschiedlichem Umfang. Das wirkt sich bis heute auch auf die Energieeffizienz aus. All das führt zu unterschiedlichen rechnerischen Werten. Aber damit nicht genug: Die Badezimmerfliesen des einen Hauses treffen den Geschmack vieler Käufer, die des anderen nicht. In dem einen Haus wurden aus zwei Kinderzimmern ein großes Arbeitszimmer, das andere verfügt noch über drei Schlafzimmer und spricht damit eher Familien an. Der eine Dachboden wurde mit Baugenehmigung zum Studio ausgebaut, der andere ohne. Die Außenanlagen des einen Hauses wurden aufwändig gestaltet, die des anderen nicht. Das Ergebnis: zwei auf den ersten Blick gleiche Häuser, die preislich weit auseinanderliegen. Dieses Muster sehe ich in Kölner Reihenhaussiedlungen, ob in Porz, Bilderstöckchen oder Holweide, praktisch jede Woche. Bei Einfamilienhäusern sind die Unterschiede oft noch größer. Und genau deshalb greift eine schnell ermittelte Zahl aus dem Internet zu kurz.

Für eine erste, grobe Orientierung ja. Für eine Verkaufsentscheidung: nein. Online-Rechner arbeiten mit Durchschnittswerten aus Ihrer Region und ein paar Eckdaten wie Größe, Baujahr, Adresse und vielleicht noch ein paar Fragen zur Ausstattung. Was sie nicht kennen, ist genau das, was für den erzielbaren Preis auch wichtig ist: der tatsächliche Zustand, der Grundriss, die Ausrichtung der Räume, die Modernisierungshistorie, Designs im Inneren des Hauses, Mängel und rechtliche Herausforderungen. Wie im Beispiel oben: Zwei Häuser mit identischer Wohnfläche in derselben Kölner Straße können sich im Wert deutlich unterscheiden. Nehmen Sie die Online-Spanne also als Startpunkt für Ihre Orientierung, aber nicht als Ergebnis, auf das Sie ihre strategischen Entscheidungen rund um einen Verkauf stützen.

Neben Zustand und Ausstattung entscheiden auch das Nahumfeld und die Attraktivität von Viertel und Stadt über die Attraktivität einer Immobilie. Steht eine Villa in einem Veedel, in das Villenbesitzer üblicherweise nicht ziehen, kann sie unverkäuflich sein. In Köln wird von Kaufinteressenten stark auf die Veedel geschaut und auf das dortige Lebensgefühl oder das, was man dort vermutet. Beispielsweise von Sülz nach Eil zu ziehen kann wie ein Umzug in ein anderes Land erscheinen. Oft wird einem Veedel unrecht getan – nichts Ungewöhnliches, wenn man etwas nicht kennt. Wer in Eil wohnt, weiß, dass oft wenige hundert Meter darüber entscheiden, wie das Lebensgefühl an dem jeweiligen Standort ist.

Für die Nachfrage ist nicht nur der rechnerische Verkehrswert einer Immobilie entscheidend, sondern auch die Finanzierbarkeit. Der Kölner Grundstücksmarktbericht erscheint einmal im Jahr und bietet eine zeitlich rückwärtsgerichtete Analyse des Marktes. Für die erzielbaren Preise heute spielen aber die aktuellen Kreditzinsen, das wirtschaftliche und politische Umfeld sowie Erwartungen an die Zukunft, z.B. bezüglich der Sicherheit des eigenen Arbeitsplatzes, eine große Rolle. „Der Kölner Markt" existiert deshalb streng genommen nicht. Stattdessen gibt es viele kleine Teil-Märkte in den einzelnen Veedeln. Vor allem ist jede Immobilie einzigartig.

Das klingt paradox, ist aber der häufigste teure Fehler beim Hausverkauf. Wer mehrere Makler um eine Einschätzung bittet, entscheidet sich am Ende oft für den, der den höchsten Schätzpreis nennt. Das ist verständlich, aber für den Verkäufer riskant. Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis rächt sich: Die Immobilie wird wochen- oder monatelang angeboten und immer mehr potenzielle Interessenten fragen sich, was da wohl nicht stimmt. Die überteuert angebotene Immobilie wird zum Ladenhüter, der am Ende höchstwahrscheinlich unter Wert verkauft wird. Ein realistischer Angebotspreis ist daher ein wichtiges Element einer erfolgreichen Verkaufsstrategie.

Auf der Basis einer fundierten Werteinschätzung können Sie in Ruhe die nächsten Schritte und möglichen Wege durchdenken: Möchten Sie zum jetzigen Zeitpunkt verkaufen oder möchten Sie noch warten? Gibt es Alternativen zum Verkauf, die eventuell doch sinnvoll sein könnten? Ist es möglich, die Immobilie selbst weiter zu bewohnen und sie dennoch zu verkaufen? Was sollte vor dem Verkauf noch an der Immobilie gemacht werden und was nicht? Wie würden sich bestimmte Maßnahmen auf den Wert der Immobilie auswirken? Bei all diesen Fragen sind wir für Sie da, wenn Sie möchten.

Ich bin Finanzplanerin und Immobilienmaklerin mit der Zusatzqualifikation als DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung (D3). Das heißt für Sie: Sie bekommen von mir keine Zahl aus dem Bauch heraus und keinen Lockpreis, sondern eine fundierte Werteinschätzung, die ich fachlich begründe. Ein Verkehrswertgutachten ist eine eigene Leistung. Sollten Sie dieses benötigen, sagen wir Ihnen das offen. Und zur Transparenz: Beauftragen Sie uns mit einem Verkauf, werden wir über die Maklercourtage vergütet. Auch deshalb ist uns die objektive, ehrliche Werteinschätzung am Anfang so wichtig. Sie ist die Grundlage für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit und einen erfolgreichen Verkauf.

Anna Sodki ist Diplom-Volkswirtin, Financial Planner und DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung. Bei der KlarStrategie GmbH berät sie zu Immobilien, Baufinanzierung und Finanzplanung — unabhängig, werteorientiert, aus einer Hand.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Er enthält keine Rendite- oder Erfolgsversprechen. Für Ihre persönliche Situation sprechen Sie uns gern an.