Geerbtes Haus verkaufen: Was Sie jetzt wissen sollten

Bevor ein geerbtes Haus verkauft werden kann, muss zunächst feststehen, dass Sie tatsächlich die Erbin oder der Erbe sind. In der Praxis heißt das: Ein Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll wird benötigt, um sich gegenüber Notar und Käufer als berechtigt auszuweisen. Notar und Grundbuchamt übertragen die Immobilie dabei meist direkt von der verstorbenen Person auf die Käuferin oder den Käufer, eine Zwischeneintragung auf Ihren eigenen Namen findet in der Regel nicht statt. Das kostet trotzdem Zeit: Gerade beim Erbschein können je nach Nachlassgericht mehrere Wochen bis Monate vergehen.

Es gibt eine wichtige Ausnahme: Wurde Ihnen zu Lebzeiten des Erblassers eine notarielle Vollmacht mit Geltung über den Tod hinaus (eine sogenannte transmortale Vollmacht) erteilt, können Sie das Haus damit in der Regel verkaufen, auch ohne Erbschein und ohne eröffnetes Testament. Eine einfache Vorsorgevollmacht ohne notarielle Beglaubigung reicht dagegen nicht aus. Ob Ihre Vollmacht für den Verkauf und auch für die notwendigen Änderungen im Grundbuch ausreicht, kann Ihnen der Notar sagen.

Wer diesen Schritt zu spät angeht, verzögert später auch den eigentlichen Verkauf. Deshalb lohnt es sich, die Nachlassregelung frühzeitig anzustoßen, selbst wenn die Entscheidung zum Verkauf noch nicht endgültig gefallen ist.

Für den Verkauf brauchen Sie außerdem einen gültigen Energieausweis. Käuferinnen und Käufer haben ein gesetzliches Recht darauf, ihn spätestens bei der Besichtigung zu sehen. Findet sich kein aktueller Energieausweis in den Unterlagen der verstorbenen Person, muss vor dem Verkauf ein neuer beantragt werden. Das sollte frühzeitig angestoßen werden, damit es später nicht zu Verzögerungen führt.

Wird der Haushalt aufgelöst, landen oft Dokumente im Müll, die unwichtig wirken. Bewahren Sie alles auf, was das Haus betrifft: Grundschuldbrief, Energieausweis, Handwerkerrechnungen, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Berechnungen, Versicherungsunterlagen und Bedienungsanleitungen.

Fehlt der Grundschuldbrief, obwohl im Grundbuch noch eine Briefgrundschuld eingetragen ist und das Darlehen bereits getilgt wurde, kann das den Verkauf um viele Monate verzögern, weil ein Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht erfolgen muss.

Unterlagen wie Handwerkerrechnungen, Baupläne und Baubeschreibung erleichtern zudem die Bewertung des Hauses und dem späteren Käufer die Beantragung einer Finanzierung.

Auch Möbel und andere Einrichtungsgegenstände sollten nicht vorschnell entsorgt werden. Wann und was geräumt werden sollte, besprechen wir am besten gemeinsam, wenn wir den Verkauf planen.

Nein. Es gibt keine gesetzliche Pflicht, ein geerbtes Haus innerhalb einer bestimmten Frist zu verkaufen. Sie dürfen sich die Zeit nehmen, die Sie brauchen, auch um in Ruhe zu entscheiden, ob ein Verkauf überhaupt der richtige Weg ist oder ob Vermieten, Selbstnutzen oder ein Verkauf mit Wohnrecht für einen verbliebenen Angehörigen ebenfalls infrage kommen.

Trotzdem gibt es gute Gründe, sich nicht zu lange Zeit zu lassen. Ein leerstehendes Haus verursacht weiterhin Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung. Der Leerstand muss außerdem so schnell wie möglich der Wohngebäude- und der Hausratversicherung gemeldet werden, um den Versicherungsschutz nicht zu gefährden. Steuerlich kann die Haltedauer ebenfalls eine Rolle spielen, dazu unten mehr. Die richtige Geschwindigkeit ist also eine individuelle Abwägung, keine feste Regel.

Bevor überhaupt eine Entscheidung sinnvoll getroffen werden kann, ob verkaufen, vermieten oder selbst nutzen, braucht es eine realistische Vorstellung vom Wert der Immobilie. Gerade bei geerbten Häusern ist das oft schwieriger als bei einem klassischen Verkauf, weil der letzte Umbau oder die letzte Modernisierung Jahrzehnte zurückliegen kann und der emotionale Wert für die Familie leicht mit dem tatsächlichen Marktwert verwechselt wird.

Wie eine realistische Werteinschätzung entsteht und warum ein Online-Rechner dafür allein nicht reicht, erklären wir ausführlich in unserem Artikel „Was ist mein Haus wert?".

Sind Sie nicht alleinige Erbin oder alleiniger Erbe, gehört das Haus der Erbengemeinschaft gemeinsam. Ein Verkauf braucht dann grundsätzlich die Zustimmung aller Miterben, denn es handelt sich um eine Verfügung über den gesamten Nachlassgegenstand.

Das führt in der Praxis oft zu Spannungen: Eine Person möchte verkaufen, eine andere möchte das Haus behalten oder selbst einziehen, eine dritte meldet sich kaum. Bevor das zu einem festgefahrenen Konflikt wird, hilft häufig ein neutraler, sachlicher Blick von außen, gerade weil in Erbengemeinschaften oft nicht nur um das Haus, sondern auch um alte familiäre Themen verhandelt wird.

Ist wirklich keine Einigung erzielbar, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung als rechtlicher Weg, um die Erbengemeinschaft aufzulösen. Das sollte aber die letzte Option sein, denn die erzielten Preise liegen bei einer Versteigerung häufig unter dem, was ein regulärer Verkauf am Markt einbringen würde. Ein guter Grund, frühzeitig auf eine einvernehmliche Lösung hinzuarbeiten.

Eine Lösung kann auch darin bestehen, dass ein Erbe die Anteile der anderen Miterben übernimmt und sie auszahlt. Die Festlegung eines fairen Preises ist dabei oft die größte Hürde, denn die Interessen sind gegensätzlich: Wer übernimmt, wünscht sich einen niedrigen Wert, wer ausgezahlt wird, einen hohen. Eine fundierte, unabhängige Wertermittlung schafft hier eine gemeinsame, sachliche Grundlage für alle Beteiligten.

Auch wenn sich alle Erben gut verstehen und an einem Strang ziehen, ist ein Verkauf mit mehreren Beteiligten, die vielleicht weit voneinander entfernt wohnen, organisatorisch nicht einfach. Eine gute Lösung kann hier oft eine notarielle Vollmacht sein, mit der die Erben eine Person aus ihrer Mitte bevollmächtigen, den Verkauf für die Erbengemeinschaft abzuwickeln.

Diese Frage taucht häufig auf, wenn ein Erbe oder eine Erbin gegenüber anderen bevorzugt wurde und ein enterbtes Kind oder ein anderer pflichtteilsberechtigter Angehöriger seinen Pflichtteil in Geld verlangt. Der Pflichtteilsanspruch ist ein Geldanspruch, keine Beteiligung am Haus selbst. Das heißt: Wer erbt, muss nicht automatisch verkaufen, um diesen Anspruch zu bedienen, sofern sich der Betrag auch anders aufbringen lässt.

Steht am Ende aber kein anderes Vermögen zur Verfügung und die Immobilie ist der wesentliche Nachlasswert, kann ein Verkauf oder zumindest eine Beleihung der Immobilie tatsächlich der einzig realistische Weg sein, den Pflichtteil auszuzahlen. Ob das in Ihrem Fall zutrifft, hängt stark von der gesamten Nachlasssituation ab und ist eine Frage für Ihre Rechtsberatung und möglicherweise auch für eine Finanzierungsberatung, nicht für eine pauschale Antwort.

Zwei unterschiedliche Steuern können eine Rolle spielen, und sie werden in Gesprächen oft durcheinandergebracht.

Die Erbschaftssteuer betrifft den Erbfall selbst. Je nach Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person und Wert des Nachlasses fällt sie an oder eben nicht, es gibt gestaffelte Freibeträge. Diese Steuer ist unabhängig davon, ob Sie das Haus später verkaufen oder behalten.

Die Spekulationssteuer betrifft dagegen den späteren Verkauf und einen dabei erzielten Gewinn. Für die maßgebliche Haltedauer zählt bei einer Erbschaft nicht der Zeitpunkt, zu dem Sie geerbt haben, sondern der ursprüngliche Erwerb durch die verstorbene Person. Außerdem kommt es darauf an, ob die verstorbene Person oder Sie die Immobilie zuletzt selbst bewohnt haben, denn dann kann der Gewinn steuerfrei sein.

Beide Themen sind einzelfallabhängig und ändern sich mit der Gesetzeslage. Eine allgemeine Einschätzung können wir Ihnen geben, die verbindliche Berechnung für Ihre Situation gehört in die Hände Ihrer Steuerberatung. Genau das empfehlen wir auch offen, statt hier eine Zahl zu nennen, die im Einzelfall nicht zutrifft.

Mit dem Eigentum gehen auch als Erbin oder Erbe bestimmte Pflichten einher, etwa zur Dämmung, zur Meldung beim Schornsteinfeger oder zu Versicherungen, die schnell übersehen werden. Was das im Einzelnen bedeutet, erklären wir bald ausführlich in unserem Artikel „Neuer Eigentümer eines Hauses: Diese Pflichten sollten Sie kennen".

Ein Erbfall bringt selten nur die Immobilie mit sich. Häufig hängen auch Fragen zur eigenen Altersvorsorge, zur Verwendung des Verkaufserlöses oder zur steuerlichen Gesamtsituation daran. Weil wir als unabhängige Makler und Finanzplaner aus einer Hand arbeiten, begleiten wir nicht nur den Verkauf selbst mit einer fundierten Werteinschätzung, sondern denken auch mit, wie Ihr Vermögen geschützt und weiter ausgebaut werden kann. So beraten wir zum Beispiel auch zu Finanzierungs- und Versicherungsthemen und zur Anlage des Verkaufserlöses.

Und zur Transparenz: Kommt es zu einem Verkaufsauftrag, werden wir über die Maklercourtage vergütet. Gerade in einer emotional herausfordernden Situation wie einem Erbfall ist uns eine ehrliche, unabhängige Einschätzung am Anfang besonders wichtig. Wenn Sie nur punktuell Beratung zu Ihrer Immobilie wünschen, bieten wir Ihnen das auch gegen Honorar an. Dabei greifen wir auf unsere langjährige Erfahrung und ein großes Netzwerk aus Fachleuten zurück.

Anna Sodki ist Diplom-Volkswirtin, Financial Planner und DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung. Bei der KlarStrategie GmbH in Köln berät sie zu Immobilien, Baufinanzierung und Finanzplanung, unabhängig, werteorientiert, aus einer Hand.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Er enthält keine Wert- oder Erfolgsversprechen. Für die verbindliche Prüfung Ihrer persönlichen erb- und steuerrechtlichen Situation sprechen Sie bitte Ihre Rechts- bzw. Steuerberatung an, für Fragen rund um Ihre Immobilie und deren Wert sprechen Sie uns gern an.